Все в мире циклично, не является исключением и вторичный рынок жилья. Период подъема цен сменился стабильностью. Но мало кто задумывается, что именно сейчас формируется вектор дальнейшего ценообразования. И что его направление во многом зависит от продавцов.
Что было раньше?
Последний цикл «взлет-стабильность-падение» на вторичном рынке жилья Минска отмечался с 2012-го по 2016-й. Причем фазы «взлета» и «падения» были одинаковыми по длительности.
За полтора года «взлета» – с середины 2012-го по конец 2013-го — цена кв. м. столичных квартир выросла в среднем на 500+ долларов, в результате чего среднестатистическая однокомнатная квартира подорожала практически на 20 тысяч, двухкомнатная практически на 17 тысяч, трехкомнатная — на 12 тысяч.
Последующий 2014-й можно считать периодом стабильности со знаком «минус». Остановившийся рост доходов и растущий обменный курс доллара выступали ограничителями для покупателей. Финансово обеспеченный спрос снижался, но продавцы по инерции старались поднять цены.
Но поскольку любой товар стоит ровно столько, сколько на данный момент времени за него готов (способен) заплатить покупатель, то цены все же постепенно склонялись вниз. Ведь кредитами по ставке 30+ процентов, в тот период пользовались лишь считанные покупатели.
Последней каплей, приведшей к началу стремительного падения цен на квартиры, выступило резкое проседание белорусского рубля по отношению к доллару (-40 процентов) в начале 2015-го. Длился «ценопад», как и рост цен, полтора года — до середины 2016-го.
А дальше вслед за снижением ставки рефинансирования стали снижаться и ставки по кредитам. Что ознаменовало начало нового цикла на рынке.
Что происходит сейчас?
Сейчас уже ни для кого не секрет, что активатором наблюдавшегося в последние несколько лет устойчивого спроса на рынке жилья Минска (как вторичном, так и новостроек), выступило сочетание двух факторов – появления «подешевевших» кредитов на фоне отсутствия экономических потрясений, и в частности, стабильности обменных курсов валют.
Уменьшившиеся наполовину ставки кредитования (в среднем с 35 до 15 процентов годовых) компенсировали покупателям и недостаток собственных средств, и отсутствие ощутимого роста доходов.
В результате сформировавшегося стабильного финансово-обеспеченного спроса, цены в 2017-м пошли вверх. Но не так интенсивно, как это было в 2012-2013-м. Всего за период с 2017-го по настоящее время дельта роста составила +15 процентов, или +160 долларов.
— Сегодня кредитование приобретения квартир на вторичном рынке сокращено, что уменьшает покупательскую способность и ведет к снижению спроса, — комментирует замдиректора по продажам на вторичном рынке жилья агентства недвижимости «Твоя столица» Светлана Куделко.
И поэтому с наступлением 2019-го можно наблюдать ситуацию, когда приобретаются в основном доступные по цене квартиры, собственники которых либо изначально ставят объективную цену, либо охотно идут на обоснованный торг.
По словам представителя «Твоей столицы», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, покупательская активность снизилась более чем на 40 процентов. За счет увеличения срока продажи квартир и того факта, что покупатели стали больше торговаться, увеличилась средний размер скидки, предоставляемой продавцом покупателю – с 3 до 5 процентов. И этот процесс в марте продолжает набирать обороты.
Чего ждать далее?
По мнению аналитиков «Твоей столицы», цены на столичные квартиры вторичного обращения остановили свой рост еще летом прошлого года.
Как следует из заключения аналитиков, текущий уровень цен — это предел того, что может позволить покупателям текущая экономическая ситуация. И вот почему.
Во-первых, крупнейший банк страны неизвестно когда возобновит кредитование вторичного жилья. По сравнению с осенью прошлого года, количество покупателей квартир вторичного обращения с кредитом уменьшилось наполовину — с 35 до 18 процентов.
Во-вторых, за последние два года интенсивного спроса на жилье (не только вторичное, но и новостройки) основной пласт покупателей, которые могли себе позволить взять кредит, уже существенно уменьшился.
Кроме того, последние полгода отмечается небольшое, но все же систематическое увеличение ставок кредитования и усложнение условий получения кредитов.
В-третьих, рост реальных доходов населения в ближайшее время не предвидится, как и снижения ставок кредитования.
Кроме того, количество предлагаемых на продажу квартир до сих пор находится на достаточно высоком для Минска уровне — более 7 тысяч квартир.
В дальнейшем, если предложение начнет накапливаться из-за малого количества ежемесячно совершаемых сделок, то по законам рыночного ценообразования цены уже не смогут оставаться на месте и пойдут вниз. Насколько интенсивным будет снижение, зависит от экономической ситуации и желания продавцов идти навстречу покупателям.
Итого
— В настоящее время рынок находится в состоянии плато. Снижение покупательской способности — это объективное обстоятельство текущей ситуации. И не учитывать его при установлении цен на квартиры означает играть против самих себя, — говорит Светлана Куделко.
Ведь, как показывает практика последних десяти лет, все может поменяться. Для наступления негативных для продавцов последствий не обязателен даже скачок курса валют.
Достаточно сохранения практики завышения цен, в результате чего неизбежен рост количества предлагаемых на продажу квартир из-за уменьшения числа совершаемых сделок, а вместе за ним и снижение цен.