В ближайшие годы в Беларуси начнет действовать новая программа реновации жилого фонда, которая уже включена в план работы правительства на следующую пятилетку.
Беларусь планирует серьезно заняться обновлением жилых районов: в столице и других городах постепенно будут ликвидировать советскую малоэтажную застройку, а на её месте возводить современные многоэтажные дома.
Термин «реновация» официально вошёл в Концепцию государственной жилищной политики до 2030 года. В данный момент Министерство строительства и архитектуры разрабатывает детальный план реализации этих мер. Это означает, что подход к обновлению жилых домов в стране заметно изменится.
Корреспондент Sputnik попытался разобраться, что именно подразумевает реновация, повторит ли Беларусь опыт России и как это отразится на рынке недвижимости.
Какие дома попадут под реновацию?
На пресс-конференции заместитель начальника управления жилищного хозяйства Минжилкомхоза Беларуси Надежда Севрук сообщила, что государственные органы уже формируют критерии отбора домов для реновации, реконструкции и модернизации. Она отметила, что сегодня жители хотят более комфортных условий, а часть жилого фонда морально устарела и не соответствует современным стандартам.
«Есть дома, в которых отсутствуют необходимые инженерные системы, и капитальный ремонт их не всегда оправдан. Именно для таких объектов будут разработаны критерии, которые определят, попадут ли они под реновацию. В ближайшие пять лет эта работа будет интенсивно вестись», — пояснила Севрук.
Перечень таких домов планируется формировать с учётом пятилетних программ капитального ремонта и текущих графиков на год. Скорее всего, жилые объекты разделят на несколько категорий: те, которые подлежат модернизации, капитальному ремонту или полной реновации.
Ремонт часто нецелесообразен и дорог
Большая часть жилого фонда в Беларуси построена в советские времена, и ежегодно около 3% домов нуждаются в капитальном ремонте — это примерно 3 миллиона квадратных метров в 1200 домах. В 2025 году капитальный ремонт запланирован в 1250 зданиях по всей стране.
По закону жильцы обязаны оплачивать капремонт, отказаться от этого нельзя.
Однако в Минжилкомхозе отмечают, что не все дома стоит ремонтировать. В ряде зданий инженерные системы и конструкции настолько изношены, что проще снести дом и построить новый, соответствующий современным требованиям.
В качестве примера приводят двухэтажки 1905 года постройки в Минске — они главные кандидаты на реновацию. Экономика говорит сама за себя: стоимость капремонта квадратного метра в таких домах достигает 1200–1300 рублей, тогда как средняя по стране — около 342 рублей.
«В этих зданиях зачастую невозможно установить современные инженерные системы, а износ настолько велик, что снос и новое строительство будет выгоднее, чем ремонт», — отметила Надежда Севрук.
Старинные дома
В стране немало домов, построенных в начале XX века, многие из них находятся в районных центрах и значительно уступают по комфорту более новым сталинкам и хрущёвкам.
«Разумеется, историко-культурные объекты сохраняются и реставрируются с особой тщательностью. Но есть и жилые здания, неоднократно ремонтировавшиеся, которые не соответствуют современным требованиям. Такие дома и будут включены в программу реновации», — сказала Севрук.
Капремонт — раз в 45 лет, но сроки могут быть и короче
Появление понятия «реновация» породило слухи о том, что капитальный ремонт могут отменить. Это не так. Реновация — это новый процесс, предполагающий замену ветхого жилья на новое, зачастую путём сноса.
Капремонт останется, его сроки зависят от технического состояния домов, условий эксплуатации и финансирования.
«Раньше капремонт делали раз в 45 лет, потом в 25. Сейчас нормативы лишь задают минимальные сроки эксплуатации конструктивных элементов, но это не значит, что ремонт нужно делать строго через установленный срок», — рассказала начальник отдела капремонта Минского городского жилищного хозяйства Екатерина Казак.
Иногда ремонт может понадобиться и раньше, если обнаружены серьезные дефекты. Так, несколько лет назад в одном из домов на улице Широкой в Минске были найдены трещины, и теперь там проводят усиление конструкций в рамках капитального ремонта.
Самые «молодые» дома, которым сейчас делают капитальный ремонт, построены в конце 1980-х годов. В среднем дома, нуждающиеся в комплексном ремонте, имеют возраст около 45 лет.
Реновация или модернизация?
Заместитель председателя комиссии по жилищной политике Палаты представителей Сергей Казачок объяснил, что белорусская реновация будет предусматривать два варианта: либо снос с последующим строительством нового жилья с возможным использованием существующего фундамента и инженерных сетей (что снижает затраты), либо реконструкция с улучшением технических характеристик без сноса.
«В России реновация чаще всего означает снос, а у нас снос необязателен. Если дом можно модернизировать, то он будет реконструирован, с улучшением внешнего вида и снижением теплопотерь. Если же здание сильно изношено, тогда единственный вариант — снос и новое строительство», — пояснил Казачок.
В данный момент власти вместе с профильными министерствами определяют объекты для реновации и реконструкции по всей стране.
Если жильё сохраняется, принципы переселения напоминают капитальный ремонт — жильцам предоставляется временное жильё при необходимости выселения.
При сносе существуют разные варианты: либо жильцам предлагают квартиры в новых районах, либо строят новый дом рядом с прежним, после чего сносят старое здание, постепенно обновляя территорию.
Влияние на рынок жилья
Эксперт по недвижимости Андрей Чернышев отметил, что спрос на квартиры в панельных пятиэтажках (хрущёвках) остаётся высоким — на них приходится около 17% сделок.
«Большинство хрущёвок уже прошли капремонт, их жильцы в основном молодые семьи. Эти дома осовременены и остаются востребованными. При росте цен на новостройки хрущёвки часто становятся единственным доступным вариантом», — говорит аналитик.
Критики отмечают отсутствие лифтов и маленькие кухни, однако покупатели отмечают, что изолированная кухня площадью около пяти метров иногда предпочтительнее «европланировки», где кухня совмещена с гостиной.
По мнению Чернышева, столичный жилой фонд находится в хорошем состоянии, в отличие от некоторых регионов, где дома приближаются к аварийному состоянию.
«В Минске, например, хрущёвки 1960-х выглядят даже лучше, чем более поздние панельные дома без капитального ремонта. С экономической точки зрения разумно направить реновацию на старые двух- и трёхэтажные здания, которые не прошли капремонт и не отвечают современным требованиям», — отметил эксперт.
Он уверен, что спрос на вторичное жильё, включая хрущёвки и брежневки, сохранится как минимум на ближайшие пять лет, учитывая рост цен на новостройки (за пять месяцев 2025 года они подорожали на 16%, а вторичный рынок — на 5%).
P.S. Редакция Sputnik Беларусь направила запрос в Мингорисполком с просьбой прокомментировать особенности реновации в столице. В ответе комитета архитектуры и градостроительства сообщается, что законодательные нормы по реновации территорий сейчас разрабатываются, и обсуждать конкретные объекты пока преждевременно.